| הערות למחשבון מיסוי הכנסות מדירת מגורים להשכרה - בדיקת מסלולים |
| מחשבון זה מעודכן לשנת המס 2012 |
| בעקבות הוראת ביצוע חדשה שפורסמה ביום 27/2/07 - בעל דירת מגורים להשכרה ! חייב דיווח |
| מחשבון זה הינו תומך החלטה במציאת המסלול המתאים ביותר בין שלושת המסלולים |
| מבחינת תכנון מס לגיטימי כדי לחסוך סכומי מס ניכרים |
| לשם כך דרוש תכנון מס נכון כפי שנאמר סוף מעשה במחשבה תחילה - לכל נישום יתאים תכנון שונה |
| בהתאם לשווי הנכס, משך זמן אחזקתו , מחיר השכירות , דרגת המס השולי של נישום, הכנסתו וכדומה |
| מסלול א מסלול הפטור: פטור מלא עד התקרה ללא יכולת להינות מניכוי הפחת וחיוב בפחת בעת המכירה |
| מסלול ב מסלול מס מופחת: תשלום חודשי שיעור אחוז קבוע מדמי השכירות ללא יכולת להנות מניכוי פחת |
| מסלול ג המסלול הרגיל: דיווח מלא כחלק מכלל ההכנסות ויכולת להנות מניכוי הפחת לתקופת השכרת הנכס |
| לנישום זכות לשנות מסלול אחת לשנה - אם הדירה לא הושכרה למגורים הטיפול יהיה לפי המסלול הרגיל |
| במסלול א ובמסלול ב לא יותרו כל ניכויי הוצאות לרבות פחת - אולם בעת מכירת הדירה יווסף לשווי המכירה |
| הסכום המירבי של הפחת שהיה ניתן לנכותו לתקופת השכירות וזאת מכוח סעיף 122 לפקודת מס הכנסה |
| לעניין חישוב הפחת - ראה מחשבון פחת על זכות בנכס מקרקעין |
| הכלל דהיום הינו גם אם לא נדרש ניכוי פחת במהלך החיים השוטף של אחזקת הנכס - יש לחשבו בעת |
| המכירה דבר המעלה את החבות במס שבח - חבות שחלה היום גם על דירות להשכרה לפי הוראת ביצוע |
| מספר 5/2007 - יתווסף ערך הפחת עבור דירות להשכרה גם אם לא נוכה ע"י בעלי הדירות בפועל |
| ולכן בדירות להשכרה לעיתים רצוי לשקול לעבור למסלול דיווח בו ניתן לתבוע ניכוי פחת במהלך האחזקה |
| השוטפת של הנכס ובכך להקטין את החבות במס לפחות בשוטף - במצבים רבים נוצר תיעדוף לדיווח |
פחת בשעור 2% יחושב על דירה המושכרת למגורים - תקנות מס הכנסה - (שיעור הפחת על דירה מושכרת
למגורים) התשמ"ט - 1989 , כמו כן, יחס שווי המבנה ביחס לקרקע בישוב עירוני טיפוסי יהיה 2/3 |
| ביישוב פריפרי - שווי הקרקע נמוך יותר ולכן יחס שווי המבנה ביחס לקרקע יהיה 3/4 |
| ביישוב יוקרתי - שווי הקרקע גבוה יותר ולכן יחס שווי המבנה ביחס לקרקע יהיה 1/3 או 1/4 בהתאם |
פחת בשעור 4% יחושב עבור נישום שניתן להפעיל לגביו חוק מס הכנסה תיאומים בשל אינפלציה
הוראת השעה - התשמ"ה 1985 - לייתר הנישומים יחול פחת בשיעור 2% מערך המבנה כולו מכוח
תקנות מס הכנסה (פחת) 1949
|
| יישוב פריפרי - יישוב בו מחיר הקרקע זולה למשל ישובים ברמת הגולן ובגליל הצפוני, קריית שמונה, מעלות * |
| יישוב יוקרתי - יישוב בו מחיר הקרקע יקר למשל ארסוף , סביון , הרצליה פיתוח * |
| יישוב עירוני טיפוסי - למשל כפר סבא, ראשון לציון, ראש העין, פתח תקווה, נתניה * |
יחס שווי המבנה ביחס לקרקע לצורך חישוב הפחת הינו חזקה הניתנת לסתירה הן ע"י רשות המס והן ע"י
הנישום - כאשר תהיה מבוססת ע"י תימוכין מתאמים חוות דעת שמאי המגובה בטבלאות שבח מתאימות
כך שיתכן מצב שבאזור מסויים בעיר היחס בין שווי המבנה לקרקע יהיה שונה מאזור אחר באותה העיר
המטרה הינה להגיע ליחוס כלכלי עד כמה שניתן בין מרכיב הקרקע למרכיב המבנה בעת חישוב הפחת
בעמ"ש 280/99 וינברג אהובה נ מס שבח ת"א נפסק שניתן לסתור את ההנחה של שווי נכס ל 1/3 קרקע
ו 2/3 לבניין , בהבאת ראיות פוזיטיביות לחלוקה אחרת ליום הרכישה - כך נפסק ע"י ועדת ערר בת"א
|
| מידע נוסף נמצא - מאמר משפטי - מיסוי דירת מגורים להשכרה - איך להרוויח יותר במסגרת החוק |
| המחשבון אינו כולל מקרים חריגים כגון פטור: נכה/עיוור 9(5)א,ב | הכנסות אדם המתגורר בבית אבות 9.25 |
| טופס בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרה למגורים ללא חיוב בהגשת דו"ח שנתי על הכנסות |
| טופס דיווח מקוצר על הכנסות מחו"ל - לרבות מדמי שכירות |
| האתר והמחשבונים פותחו ע''י עו"ד שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית במחשבונים המשפטיים של זולו |
| ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר |
| השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי |
