נגישות:          
    רקע:                    

מחשבונים משפטיים



שימוש במידע זה כרוך בתשלום - הצטרף כמנוי מחשבון עזר כניסת מנוי
מחשבון מס שבח מקרקעין שומה עצמית
Israeli Capital gains tax on real estate calculator
שם פרטי ושם משפחה
מספר זהות
כתובת
החלק הנמכר   תת חלקה   חלקה   גוש
יום הרכישה
יום המכירה
מדד בגין / מדד ידוע
סוג המטבע המקורי ביום הרכישה בעבר
שווי הרכישה - כמה שולם בעבר בגין רכישת הנכס
יוקלד לפי סוג המטבע המקורי ביום הרכישה בעבר
לירות / שקלים ישנים / שקלים חדשים
שער דולר ביום המכירה - בנק ישראל
סוג המטבע לשיערוך המכירה
שווי המכירה - מחיר שווי הנכס לפי מטבע המכירה
יוקלד לפי שווי מטבע שנבחר לשערוך המכירה
ניכויים לפי סעיף 39 - ניכויי מתואם למס רכישה - עבור יום תשלומו בפועל על פי חוק מיסוי מקרקעין
מס רכישה מתואם באופן ספציפי - יש להקלידו לפי סוג מטבע המקורי ביום הרכישה - לירה / שקל / דולר
   מס רכישה מקורי ששולם על הנכס
באם תאריך תשלום מס רכישה לא ידוע - בחר ליום תשלום מס רכישה את יום הרכישה - לצורך אומדן
כשיש פער גדול בין מועד הרכישה למועד תשלום מס רכישה נתון זה יכול להיות מהותי
ניכויים לפי סעיף 39 - ניכויים נוספים משוערכים ליום הרכישה שמותרים על פי חוק מיסוי מקרקעין
סכומים אלו משוערכים ומוצמדים אוטומטית לפי המדד המתאים ליום הרכישה - ועל כן יש להקליד
סכומים אלו בערכם המקורי לפי סוג המטבע המקורי ביום הרכישה - לירה / שקל / ש"ח
שכר טרחת עורך דין ששולם על הנכס בעת רכישה
שכר טרחת מתווך ששולם בעת רכישה*
הוצאות השבחה נוספות בסכומן המקורי ליום הרכישה
  הוצאות מותרות נוספות בש"ח ליום הרכישה
   הוצאות מותרות נוספות בש"ח ליום הרכישה
 
ניכויים לפי סעיף 39 - הוצאות ליום המכירה שמותרות לניכוי על פי חוק מיסוי מקרקעין - בשקלים חדשים
הקלד סכומים שמותרים בניכוי ליום המכירה בערכם המקורי בשקלים חדשים - כמו כן בחר את תאריך התשלום או יום תחילת השיערוך בפועל - המחשבון יתאם באופן אוטומטי עד ליום המכירה
תאריך הסכום פרטים ניתן לערוך את תאור ההוצאה
 
פחת עבור נכס חייב(כגון: דירת מגורים שהושכרה   מאמר) או עסקי / ניכוי פחת שדווח לרשויות המס בפועל
פחת ליום המכירה שהוכר במס הכנסה
גם אם לא נתבע ניכוי פחת - או שאינו ידוע
פחת בתנאי אינפלציה לנכסים שנרכשו לפני 1/4/1973
 
הקטנת החבות במס באמצעות קיזוז הפסדים מעסק ו/או הפסד הוני - קיזוז מהשבח
הפסד עסקי - קיזוז סכום ההפסד עסקי
הפסד הון - קיזוז סכום ההפסד הון
 
זיכוי מס בגין הפקעה כאמור בסעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין ו/או לפי אישור פ"ש
סכום זיכוי מס בגין הפקעה / החלפה לפי סעיף 48ג
סכום זיכוי מס לפי אישור פקיד שומה
 
זכות במקרקעין כמלאי עסקי (לרבות קבלנים) / מיסוי תאגיד - חברה בע"מ
האם המוכר הוא תאגיד / חברה בע"מ / בעל מניות מהותי
אם המוכר תאגיד - שיעור מס החברות ביום המכירה
קבלנים / האם הזכות הנמכרת מהווה מלאי עסקי
 





דברי הסבר: מחשבון מס שבח - כלי עזר לעריכת שומה עצמית - מס שבח מקרקעין

שבח נטו נומינאלי ושבח נטו ריאלי , מדדים , סכומים מתואמים באופן פרטני ובמקרים הרלוונטיים את התפלגות מספר הימים עד יום תחילה ומיום תחילה עד יום המכירה סכום ההצמדה, סכום האינפלציוני החייב במס , שיעורי המס לפי הרלוונטיות ופרמטרים נוספים חישוב במחשבון זה מתבצע לפי כוונת המחוקק ובאופן לינארי לפי ימים כמקובל ברשויות המס - לרבות הנחות שאושרו בשנים מסוימות בהוראות השעה ע"י פ"ש. נתוני המיסוי בחישוב שומה עצמית מוטמעים במחשבון באופן אוטומטי לפי התאריכים הרלוונטים בחוק לרבות מיסוי היסטורי ואין צורך להקלידם.
המחשבון מאפשר לבצע תיקון שומה עד 4 שנים אחרונית לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין
כך חישוב שומה עצמית ליחידים לנכס שנמכר לפני שנת המס 2007 ולאחר יום תחילה הינו 25%
חישוב שומה עצמית ליחידים מ 1/1/2006 , עד יום תחילה 49% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית ליחידים מ 1/1/2007 , עד יום תחילה 48% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
חישוב שומה עצמית ליחידים מ 1/1/2008 , עד יום תחילה 47% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
חישוב שומה עצמית ליחידים מ 1/1/2009 , עד יום תחילה 46% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
חישוב שומה עצמית ליחידים מ 1/1/2010 , עד יום תחילה 45% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
חישוב שומה עצמית ליחידים מ 1/1/2011 , עד יום תחילה 45% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
שומה ליחידים מ 1/1/2012, עד יום תחילה 48% עד למועד השינוי 20% ולאחר מועד השינוי 25% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד עד יום תחילה - מס חברות ביום המכירה ולאחר יום תחילה 25% לינארי.
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2006 , עד יום תחילה 31% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2007 , עד יום תחילה 29% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2008 , עד יום תחילה 27% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2009 , עד יום תחילה 26% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2010 , עד יום תחילה 25% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2011 , עד יום תחילה 24% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
חישוב שומה עצמית לתאגיד מ 1/1/2012 , עד יום תחילה 25% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
מיום 1/1/2012 מתווספת תקופה שלישית 25% ליחיד , 25% לחברה ו 30% לבעל מניות מהותי בחברה
יום תחילה נקבע לפי תיקון 50 - 7/11/2001 לפי ועדת פרופסור רבינוביץ
יום השינוי נקבע ליום 1/1/2012 לפי המלצות פרופסור טרכטנברג

מס שבח דירות מגורים - תיקון 76 - חישוב שונה החל מיום 01/01/2014
בעניין דירות מגורים חייבות במס שבח, החל מינואר 2014 חל שינוי מהותי! להלן עיקרי השינויים:
החל מיום 1 בינואר 2014, בוטל הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים כל 4 שנים. נוספו הוראות מעבר לחוק לשנים 2014 - 2017. כל דירה חייבת יוטל עליה מס שבח באופן ליניארי ושיעורו יהיה 25% על השבח הריאלי החל מיום 1/1/2014, המס על השבח האינפלציוני ללא שינוי לדירות שנרכשו עד תחולת החוק בעניין, כמו כן הנחות במס שבח לפי הוראות השעה בשנים הרלוונטיות. זאת ועוד, על כל דירה הנמכרת מעל שווי של 4,500,000 ש"ח גם אם היא דירה יחידה, החלק העודף ימוסה לפי החישוב הלינארי החדש.

דמי תיווך יוכרו עד 2% - למעט במכירה בנסיבות מיוחדות שישכנעו את המנהל * . לנכס שנרכש בעבר לפי מטבע שונה משקלים חדשים מומלץ להקליד את שווי הרכישה במטבע המקורי לפיו נרכש הנכס תוך בחירת סוג מטבע מתאים, כך המחשבון יתאם וישערך אוטומטית באופן מדוייק יותר אם יום הרכישה לפני 24/2/1980 - יש לבחור בסוג מטבע - לירה ולהקליד את שווי הרכישה בלירות אם יום הרכישה בין התאריכים 24/2/1980 - 4/9/1985 יש לבחור בסוג מטבע - שקל ישן אם יום הרכישה אחרי 4/9/1985 - יש לבחור בסוג מטבע - שקל חדש המחשבון מתייחס להנחות השונות המוכרות בחוק עבור נכס שנקנה בין התאריכים 7/11/01 ל 31/12/03 פחת יחושב בתאם לטופס י"א כפי שהוגשו למס הכנסה בדוחות אישיים - וכאשר לא ידוע יש להשתמש במחשבון פחת על נכס מקרקעין גם אם הנישום לא תבע ניכוי פחת בשוטף - הרשות תגלם את הפחת המתואם לפי פחת על נכס מקרקעין .המחשבון מתחשב בשבח האינפלציוני בגובה 10% עד ליום 31.12.93 מיום 1.1.94 ואילך פטור ממס המחשבון מתחשב בשיעורי המס השונים ומציג התפלגות לפי יום התחילה 7.11.01 ואחריו לפי החוק.
המחשבון מאפשר תכנון מס ע"י קיזוז סכום הפסד עסקי ו/או הפסד הון אלה יקוזזו תחילה כנגד השבח הריאלי והיתרה תקוזז כנגד הסכום האינפלציוני החייב - על ההפסדים להיות מאושרים על ידי פקיד שומה באם קיים מיסוי לפי סעיף 48א(ד) לחוק המחשבון מחשב אוטומטית את תקרת המס העדיפה לנישום.
באם יש צורך לבצע ניכויים רבים (מעבר ל 15 ניכויים שמחשבון זה מאפשר) ניתן להעזר במחשבון ריבוי תאומים ולהוסיף את פלט מחשבון תאומים מפורטים כנספח לטופס החישוב ובצירוף הקבלות.
אם הנכס נרכש בכמה שלבים, יש לחשב שומת מס שבח לכל שלב מהרכישה בנפרד ולסכמם בטופס מרכז. כנ"ל לגבי שבח מקרקעין בתחשיב פיצול פיזי. במכירת נחלות / נחלה - משק חקלאי הכולל דירת מגוריו של מוכר, כאשר לא ניתן למכור את הדירה בנפרד, יש לבצע הן פיצול אנכי והן פיצול אופקי ולהעזר לפי הצורך ביחס הניכוי באמצעות מחשבון סעיף 49ז. לגבי דירת מגורים עם זכויות בניה יש לבצע פיצול אנכי לפי הסייגים האמורים בחוק. יש לשים לב למה מתייחסת שומת ההשבחה כדי לדעת לייחס נכון את יחס הניכוי לפי 49ז(א)2 או לפי 49ז(א)4 ולחשב את הערכים ושיבוצם במחשבון בהתאם.
אם הנכס הנמכר הוא בבעלות או בחכירה של מספר בעלים שאינם בני זוג או ילדים עד גיל 18, יגיש כל בעל, לגבי חלקו, שומה עצמית בנפרד. במקרה כזה יש לערוך את כל החישובים בהתאם לחלק היחסי של כל בעל - לקבוע כפי שהמחשבון מאפשר את החלק היחסי שלו בנכס ולפי מועד הרכישה שלו. תוצאות חישוב הינן מפורטות - עבור שופטים , עורכי דין , שמאי מקרקעין , רואי חשבון ויועצי נדל"ן חישוב שומה עצמית במחשבון מס שבח זה הינו על פי החוק ולא על פי חזקה הניתנת לסתירה. המחשבון מותאם גם לרוח הפסיקה ע"א 8569/06 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נגד אלברט אברהם פוליטי , הנקרא בענף המקצועי פס"ד פוליטי אשר התקבל ביום 28/5/2008 ע"י כבוד השופטים נאור , גרוניס, חיות לפיו נקבע: "אין מנוס מן המסקנה כי לעולם ובכל מקרה תחול נוסחת החישוב הלינארי, זאת על אף שהתוצאה נראית בלתי צודקת במקרה מסויים".
ניתן להדפיס ולצרף את הפלט המהווה דרך חישוב המס באופן מפורט כנדרש לפי סעיף 73. אי הצגת דרך החישוב כנדרש בחוק תפסול את מסלול הצהרה לפי שומה עצמית ותגרור אחריה קנסות. המחשבון הינו סימולטור המציג את השבח הנאיבי ובתנאים מסויימים ניתן אף להפחית את שיעור המס ע"י קיזוז הפסדי הון ו/או קיזוז הפסד עסקי או מרכיבים פרטניים בהתאם לנכס ו/או העסקה ו/או הנישום לצורך הפחתת החבות במס - פריסה (מחשבון פריסת שבח מקרקעין) - הגשת השגה - ערר או ערעור יש לפנות לעורך דין העוסק בתחום. מומלץ לקרוא את המדריך לרכישת דירת מגורים חישוב במחשבון זה אינו בא במקום השומה הנקבעת ע''פ החוק.

האתר והמחשבונים פותחו ע''י עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית במחשבונים המשפטיים (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון , שמאים, בוררים, מגשרים, מומחים ואנשי מקצוע). ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר. השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.