גודל טקסט:
 צבע רקע:

זולו - מחשבונים משפטיים

שימוש במידע זה כרוך בתשלום - הצטרף כמנוי מחשבון עזר כניסת מנוי
מיסוי מקרקעין - מחשבון מס רכישה
 
תאריך רכישה
 
קטגורית העסקה
 
סכום הרכישה בש"ח
 
שכר טרחת עורך דין + מע''מ באחוזים
 
שכר טרחת מתווך + מע''מ באחוזים
 





דברי הסבר: מחשבון מס רכישה

המחשבון מעודכן עד ליום 15/01/2016

ראו טבלת מדרגות מס רכישה היסטוריים

חריגים - מס רכישה מופחת - מי זכאי למס רכישה מופחת?
הזכאים לתשלום מס רכישה מופחת על דירת מגורים (‎0.5%)הם:
א. נכים - איזה נכה יהיה זכאי למס רכישה מופחת?
1. נכה בעל דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים.
2. נכה כהגדרתו בחוק הביטוח הלאומי, שנקבעה לו דרגת אי כושר להשתכר בשיעור של 75% לפחות, לצמיתות.
3. נכה בעל דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות, שהוא קטוע יד או רגל או משותק.
4. נכה עקב תאונת דרכים, שנקבעה לו בעטיה דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות.
5. נכה על פי חוק הנכים או חוק נכי המלחמה בנאצים,שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 19% לפחות.
6. נכה על פי חוק נכי רדיפות הנאצים, בעל 50% נכות לפחות לצמיתות.
7. נפגע פעולות איבה, על פי חוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 19% לפחות.

בני זוג שרוכשים דירה למגוריהם ורק אחד מהם נכה, זכאים שניהם למס מופחת.

ב.בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה - זכאים למס רכישה מופחת לפי התנאים הבאים:
1. הורה, אלמנה ויתום עד גיל 40 של חייל שנספה במערכה הזכאים לתגמולים.
2. שאיריו של נפגע, הזכאים לקצבה על-פי החוק.
3. נכים ובני משפחות שכולות כאמור זכאים להקלה בתשלום מס רכישה בשל רכישת דירה למגוריהם בשיעור 0.5% משווי הדירה הנרכשת. זכאות זו ניתן לנצלה פעמיים בלבד.

ג. עולים - מי יחשב כעולה אשר זכאי למס רכישה מופחת?
1. בעל אשרה או תעודת עולה לפי חוק השבות.
2. בעל אשרה או רשיון לישיבת ארעי מסוג א1 לפי תקנות הכניסה לישראל.
כל אלה על סמך תעודות רישום של משרד הפנים.
עולה זכאי למס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% עד לתקרה המתעדכנת אחת לשנה. מעל סכום התקרה ישולם מס בשיעור של 5% כאמור לעיל.

עולה זכאי להקלה כאמור ממס רכישה בשני מקרים:
1. פעם ברכישת דירה למגוריו או ברכישת קרקע פנויה להקמת דירת מגורים שתשמש למגוריו.
2. פעם נוספת, ברכישת בית עסק או קרקע פנויה להקמת בית עסק שהעולה עצמו ו/או קרובו יעבדו בו. בית עסק לעניין זה - לרבות משק חלקאי.
הקלה זו ניתנת לעולה בתנאי שהדירה נרכשה תוך 7 שנים מיום עלייתו לישראל לראשונה, או שנה לפני עלייתו.
זכויות אלה אינן ניתנות להארכה. תקופת שירות חובה בצה"ל אינן נלקחות בחשבון במנין 7 השנים.
בני זוג שרוכשים דירה, ורק אחד מהם עולה, זכאים שניהם להקלה במס. כמו כן בני זוג שרק אחד מהם עולה ושרכשו את הדירה קודם נישואיהם, יקבלו את ההקלה אם נישאו תוך שנה מיום הרכישה.

ד. מס רכישה תושב חוזר
הרבה הקלות מס, פטורים ממס והטבות מס ניתנו לתושבים חוזרים ולעולים - כדי לעודד עליה (תיקון 168 לפקודת מס הכנסה - ספטמבר 2008), אך אף אחת מהן לא ניתנה באותו תיקון בעניין מס רכישה לטובת תושב חוזר שאינו תושב חוזר ותיק לפי הגדרת החוק.
דינו של תושב חוזר אינו כדין עולה חדש לעניין מס רכישה. תושב חוזר אינו בהכרח תושב ישראל, כאמור הגדרת תושב ישראל לצורך מס רכישה נקבעה בחוק מיסוי מקרקעין סעיף 9ג.ג.4.ב. ובפקודת מס הכנסה (14א). חריג לכך הוא תושב חוזר ותיק - תושב חוזר שלפחות בעשר השנים האחרונות באופן רצוף היה תושב חוץ - והוא דווקא כן יהנה מהמס המופחת (אך לא של עולה חדש). מכאן אנו למדים שהחוק מבחין בין תושב חוזר לתושב חוזר ותיק. האחד יהנה בתנאים מסוימים ממס מופחת והשני רק באם ישהה זמן משמעותי בארץ, למשל בדירה שכורה וכד' ורק לאחר מכן ירכוש דירה. אך גם כאן הרשות מטמינה מוקשים נוספים - לא די לעמוד בדרישת החוק, יש גם הוראות והנחיות הדורשות קיום מצטבר של תנאים נוספים ביניהם, הרוכש אינו בשנת הסתגלות, מרכז החיים שלו בישראל, אסור לטעון בשנת הרכישה כי הנך תושב חוץ, לא מתנהל הליך אזרחי בעניין התושבות וכו כו וגם שהייה בישראל מעל 183 ימים בשנת המס.. כך מי שהגיע לארץ אחרי אוגוסט ורוכש דירה באותה שנת מס עלול להתקל במוקש מס.

ה. הבחנה ברורה בעניין הטבת מס רכישה בין תושב ישראל לעומת תושב חו"ל
בהתאם לתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין החל מיום 1/8/2013 - נוצרה הבדלה ברורה בעניין הטבת מס רכישה בין תושב ישראל לעומת תושב חו"ל. בעוד שלתושב ישראל יש 10 דירות מגורים בחו"ל יכול להנות מהטבת מס רכישה כפי שניתנת לרוכש דירה יחידה בישראל, מי שאינו נחשב תושב ישראל לא יהנה מטבת מס רכישה ועל כן ישלם מס רכישה על פי מדרגות של רוכש דירה נוספת. בענין תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין ראו גם מדריך מקצועי לעורכי דין.

ו. חריגים: דירות נוספות שאינן מאיינות את חזקת הדירה היחידה
המחוקק הכיר במצבים שונים ומיוחדים אשר בהתקיימם, לא יחול מס רכישה כשל דירה נוספת על אף שלרוכש קיימת דירה נוספת. להלן דוגמאות למצבים חריגים:
1. לרוכש דירת המגורים יש דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש. חריג זה הינו מהותי ובא לפתור את "בעיית הירושות". לדוגמא: קודם לתיקון באם לרוכש היתה זכות של אף פחות מ 1/8 בדירת מגורים הוא היה מאבד את זכותו להטבה במס רכישה לדירת מגורים יחידה שלו במובן הממשי.
2. הרוכש מכר שתי דירות מגורים שהיו ברשותו כדי לרכוש דירה אחרת במקומן לפי סעיף 49ה - הטבה מעין סוציאלית שניתנת בהתקיים תנאים מסויימים , בינהם תקרת גובה שווי מכירת כל דירה ועמידה בזמנים של מכירה ורכישה. כוונת המחוקק כאן היתה בעיקר כלפי זוגות שמתכוונים למכור כל אחד את דירתו הקטנה (בשווי נמוך ולפי תקרה המתפרסמת אחת לשנה) ולרכוש יחד דירת מגורים גדולה יותר.
3. הרוכש בתהליך רכישה ומכירה. כלומר יש ברשותו דירה יחידה שהוא מנסה למכור ובו בזמן רכש דירה אחת נוספת. על הרוכש למכור את הדירה שמועמדת למכירה תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
4. ברכישת דירה מקבלן, יהיה עליו למכור את הדירה הקודמת והיחידה (טרם הרכישה מהקבלן), תוך שנה מיום שאמור לקבל חזקה בדירה החדשה.
5. ברשות הרוכש דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1997.

ז. חריגים: בני זוג
מכירה ללא תמורה לבן זוג - אם בני הזוג מתגוררים יחד בדירה - חל פטור ממס רכישה - תקנה 21 לתקנות מס רכישה

ח. חריגים: מכירת יחיד לקרוב משפחה
מכירה של יחיד ללא תמורה לקרובו - מס הרכישה שליש מהרגיל קרוב לעניין זה - בן זוג, הורה, צאצא נכד, נין בן זוג של הצאצא, אח ואחות - תקנה 20 לתקנות מס רכישה וסעיף 9ג1א1 לחוק מיסוי מקרקעין

ט. חריגים: מס רכישה מופחת שלאחד מבני הזוג יש דירה מלפני הנישואין
מס רכישה מופחת הלכת פלם - בני זוג שלאחד מהם הדירה הנרכשת תשמש כדירת מגורים יחידה ולאחר קיימת דירה, אך ערכו בינהם הסכם יחסי ממון המפריד בין הזכויות הקנייניות על הדירה הקיימת זכאים למס רכישה מופחת

חשוב לדעת! בכל המקרים הנ"ל התנאי למס מופחת הוא כי הדירה תשמש למגוריו של הרוכש.
כדי לקבל את ההקלה של מס רכישה מופחת - רצוי מאוד להיות מיוצג ע"י עורך דין המנוסה בכך.
מס רכישה מופחת לא ינתן לדירת מגורים להשקעה או לדירה המוגדרת כדירת נופש.
חישוב במחשבון זה אינו בא במקום השומה הנקבעת ע''פ החוק.

האתר והמחשבונים פותחו ע''י עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית במחשבונים המשפטיים (שופטים, עורכי דין, רואי חשבון , שמאים, בוררים, מגשרים, מומחים ואנשי מקצוע). ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר. השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.