נגישות:          
    רקע:                    

בחירות לשכת עורכי הדין
שאלות ותשובות

מחשבונים משפטיים



היטל השבחה - מידע מקצועי נוסף למנויים - דוגמאות למקרים בהם הופחת היטל השבחה

לחישוב היטל השבחה - ראה מחשבון היטל השבחה

בדיקת נפקותו המשפטית של היטל ההשבחה
קיימים מקרים בהן הרשות מנסה לחייב בהיטל השבחה שבכלל הוחל לפני תחילת הבנייה וקבלת כל ההיתרים. במקרים אלו אחוזי הנוספים הבנייה כלולים בתוכנית המתאר ואין לחייב בהיטל השבחה. הסבר: תשלום היטל השבחה בגין בנייה חייב להיות בהתאמה לתוכנית מתאר אם אחוזי הבנייה הנוספים היו כלולים באחוזי הבנייה המותרים על פי תוכנית המתאר, אזי לא ישולם היטל השבחה, אולם אם התוספת האמורה הייתה על פי תוכנית מתאר א' בלתי ניתנת לביצוע, ובאה לאחר מכן תוכנית מתאר ב' [שינוי לתוכנית מתאר א'] וקבעה כי אחוזי הבנייה יגדלו כך שיהיה מותר לבנות עוד מ"ר , וטרם שולם היטל השבחה בגין הטבה זו, אזי בעת מימוש הזכות וביצוע הבנייה – ייגבה היטל ההשבחה. כל זאת ניתן לבדוק במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ע"י בחינת תוכניות המתאר הרלוונטיות והתקנונים שלהן שם רשומים אחוזי הבנייה והשינויים בהם, אם נעשו.

אופן חישוב ההשבחה ברצף תוכניות
מתקבל פער עצום בין שיטות חישוב שונות - לעניין זה ראה
דוגמת חישוב ההשבחה ברצף תוכניות לפי החלטת בית משפט עליון

הגבלות קווי הבניין למרות ההיתר
כאשר קיים קושי אובייקטיבי בשטח במימוש ההיתר במסגרת קווי הבניין, יש מקום להפחית את השטח (שטח שולי) ואת מקדם השווי - דבר שיביא להפחתת ההשבחה.

דחייה עד תום חייו הכלכליים של הנכס או החלק שעליו חלה ההשבחה
במקרה שהתוכנית מאפשרת בניית חדר נוסף בחלל הגג - ובבית קיים גג רעפים יש להביא בחשבון דחייה עד לתום חייו הכלכליים של גג הרעפים.

הגבלות פיזיות בנייה ועלויות התאמה
כאשר עלויות ההתאמה גבוהות ואינן כלכליות - והדבר אינו אפשרי בתכנון הבית הקיים, שכאמור לא נהרס אלא משופץ, יש מקום להפחתה משמעותית בהיטל השבחה ובמקרים מסויימים אף לביטולו.

מצבים בהם שומת שמאי הועדה אינה מבוססת
במצבים בהם השומה אינה מבוססת על נתונים ראייתיים או על עסקות השוואה שאינן מעודכנות וקיימות סתירות לוגיות יש מקום לבחינה נוספת ע"י שמאי מכריע.

דוגמאות לחוסר סבירות

בריכת שחיה הטלת היטל השבחה על אפשרות להקמת בריכת שחייה בשטח גינה קטן במיוחד הינו חסר סבירות, בפרט שיש להתחשב בטעמי מגבלות התאמה (בנייה מחדש של תשתיות הביוב המרכזי, היתר לבריכה בעורף הבית ללא יכולת גישה ובנייה) מגבלות קווי בניין וגריעת שטח מהגינה שהינה בשטח קטן ממילא. כמו כן, בריכה מהווה מטרד לא קטן לשכנים ולפיכך - האישור להקמת בריכות שחייה הוא בנוהל של קבלת הקלה כולל התיחסות השכנים.
חניה נוספת מצבים שבהם בנכס כבר קיימת חניות, התוספת המותרת מאפשרת חנייה נוספת, אך הגינה שתירגע שווה יותר, במיוחד שמדובר בגינה עם שטח קטן יחסית ולכל אלו ידרשו הוצאות התאמה.
מרתף הקמת מרתף כשהנכס בנוי טוב, מתוחזק היטב וראוי למגורים. על מנת לבנות מרתף יש להרוס ולבנות מחדש את הבית, במקרים אלו על פי רוב לא תהיה השבחה למרתפים כשקיים מבנה
לדוגמא: תוכניות המתירות בניית מרתפים בתל אביב אושרו בשנים 1985 ו- 2003. באותן שנים היה בנוי על הנכס מבנה ראוי למגורים. לגישת שמאי הוועדה, אין מקום להתייחס לשווי המבנה, שכן התוכנית שהתירה מרתפים השביחה הקרקע. אולם, בשל היות הנכס בנוי ובגין העובדה שלא קיימת כדאיות כלכלית להריסתו באותו מועד, יש להתחשב בדחיית ההשבחה עד שהמבנה יסיים את חייו הכלכליים. באופן זה חישב השמאי ההשבחה בדחייה של 20 שנה. שמאית הבעלים טענה כי ההשבחה מהווה את הפער שבין שווי הקרקע למרתף פחות שווי המבנה הקיים, אותו צריך להרוס על מנת שניתן יהיה לממש הבנייה. לטענתה, שווי המבנה גבוה מתרומת הקרקע הנובעת מתוכנית המרתפים. בעניין זה הסכים השמאי עם שמאית הבעלים, וקבע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בגין תוכניות המרתפים. ההשבחה איננה תיאורטית ועליה לקבל ביטוי מוכח בעליית שוויים של המקרקעין מכאן ניתן להסיק שההשבחה איננה תיאורטית ועליה לקבל ביטוי מוכח בעליית שוויים של המקרקעין.

האתר והמחשבונים פותחו ע''י עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית במחשבונים המשפטיים (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון , שמאים, בוררים, מגשרים, מומחים ואנשי מקצוע). ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר. השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.