נגישות:          
    רקע:                    

בחירות לשכת עורכי הדין
שאלות ותשובות

מחשבונים משפטיים



שימוש במידע זה כרוך בתשלום - הצטרף כמנוי מחשבון עזר כניסת מנוי
מחשבון שמאים - הערכת שווי דירה תפוסה והצעת הכונס הנכסים - הלכת כובשי
 
תיק תביעה
 
אומדן שווי הדירה כפנויה
 
גיל הדייר המוגן
 
תוחלת חיים
 
ריבית היוון
 





דברי הסבר: הערכת שווי דירה תפוסה והצעת הכונס הנכסים - הלכת כובשי

שימוש במחשבון לצורך שמאות והערכת שווי דירה תפוסה במקרים בהם מתקיימים התנאים הבאים במצטבר:
1. בני הזוג מתגוררים בדירת המגורים אשר בבעלותם.
2. בני הזוג בעלי כל הזכויות בדירה - לכל אחד מהם 50%.
3. נגד אחד מבני הזוג מתנהל הליך גביית חוב ולבן הזוג השני אין קשר לחוב.
4. בן הזוג החייב אינו מעוניין בפירוק.
5. מונה כונס נכסים במסגרת הליך משפטי לצורך גביית החוב נגד החייב.
6. הזכויות של בני הזוג רשומים בלשכת רישום המקרקעין - טאבו.
7. בני הזוג לא נמצאים בהליך גירושין ולא מנהלים בינהם הליך פירוק שיתוף.

אומדן שווי הדירה כפנויה
שווי הדירה בשוק החופשי כשהיא אינה תחת עיקול.

גיל הדייר המוגן
גיל בן הזוג או בת הזוג שאינם קשורים לפעילות העיסקית של בן הזוג השני ואינם קשורים לחוב.

ריבית היוון
ריבית המגלמת את מחיר הסיכון למכירת נכס שהוא תפוס על ידי דייר מוגן. הריבית המקובלת לנכסים תפוסים הנמצאים ביישובים במרכז הארץ בין 4% ל 5%, בפריפריה 6% ויותר.

המחשבון מחשב את שווי הדירה כתפוסה על ידי דייר מוגן תוך התנהלות הליך של כינוס נכסים נגד אחד מבני הזוג. נכס "תפוס" על ידי דייר מוגן כמעט ואינו סחיר בשוק למשך שנים רבות. לפיכך, המחשבון מציג לכונס הנכסים הערכה שמאית ל "דירה התפוסה" בנסיבות המתוארות לעיל. הערכה השמאית מייצרת הזדמנות טובה לדייר המוגן לרכוש את חלקו של בן הזוג החייב לפי שווי רכישה נמוך ממחיר השוק ובכך בן הזוג שאינו החייב יקבל 100% מהנכס כפנוי. מצב כזה הינו WINWIN לשני הצדדים: בדרך זו כונס הנכסים יצליח להכניס כספים לקופת בעל החוב - מבלי להמתין שנים רבות. מצד שני - בן הזוג שאינו החייב יקבל דירה משוחררת מעיקול כונס הנכסים ואף יוכל להוריש אותה לילדיו או למכור אותה במחירה הריאלי בשוק החופשי.
המחשבון מבוסס על פרשנות פסק דין רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ שניתן ביום 10.10.2010 ע"י כבוד השופטים: עדנה ארבל, סלים ג'ובראן, חנן מלצר.

בפרשת כובשי נדונה השאלה האם כונס נכסים מטעם נושה של אחד מבני זוג שמונה על ידי ראש ההוצאה לפועל ככונס נכסים על חלקו של בן הזוג בדירת מגורים משותפת, רשאי באמצעות תביעה לפירוק שיתוף לקבל את חלקו של החייב מכוח סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין , ואם כן, האם הדירה תימכר כפנויה? או שמא בן הזוג שאינו החייב ייוותר בדירה כדייר מוגן והדירה תימכר כתפוסה מכוח הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר?

לשם כך בית המשפט העליון נדרש לפתור את ההתנגשות בין שני חוקים מתנגשים:

סעיף 33 מגן על בעלים או חוכר לדורות שזכותם רשומה בלשכת רישום המקרקעין, המחזיקים במקרקעין אשר נמכרים במכירה כפויה, ומותיר אותו כדייר מוגן בנכס, דהיינו לא ניתן יהיה לפנותו והנכס יימכר כתפוס. סעיף 40א שולל הגנה זו במקרה של מימוש פסק דין לפירוק שיתוף של דירת מגורים של בני זוג.

בית המשפט העליון קבע בפרשת כובשי, כאשר כונס נכסים מטעם נושה מגיש תביעה לפירוק שיתוף בשם החייב, תחול על החייב ובן זוגו הגנת סעיף 33 ולא ניתן יהיה לפנותם מן הדירה. כלומר, סעיף 40א לחוק המקרקעין לא יחול על מקרה של פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג -על ידי כונס נכסים לצורך פירעון חוב , אלא רק כאשר התביעה לפירוק שיתוף מוגשת בפועל על-ידי אחד מבני הזוג. לפיכך, בית המגורים יימכר על ידי הכונס כתפוס על ידי הדיירת לאחר פירוק בעלותם המשותפת בו. תמורת המכירה תועבר לנושים בניכוי חלקה של הדיירת בבעלות בו. הדיירת תהיה לדיירת מוגנת של הנושים בבית המגורים.

צמצום הלכת כובשי
בפסק הדין רע"א 1056/11 פלונית נגד כונס הנכסים הרשמי ואח' אשר ניתן ביום 15.2.12, צומצמה ההלכה, כך שבמצב שבו הוגשה תביעה לפירוק שיתוף ע"י אחד מהצדדים לפני הליך כינוס נכסים לא תחול הלכת כובשי. כלומר, כניסה להליכי פשיטת רגל אינה מקנה זכות לדיירות מוגנת לפי סעיף 33, כאשר ישנו פסק דין לפירוק שיתוף שניתן בבית משפט למשפחה.

צמצום נוסף להלכת כובשי נקבע בפסק דין ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, הקרוי "הלכת פרמינגר", שם נקבע כי יש לצמצם את תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כך שיחול רק על זכויות רשומות של בעלות (טאבו) או חכירה לדורות.



האתר והמחשבונים פותחו ע''י עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית במחשבונים המשפטיים (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון , שמאים, בוררים, מגשרים, מומחים ואנשי מקצוע). ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר. השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.